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阳春三月，万物蓄势以待发。在人头攒动的广州设计周现场，「设计趋势人物访谈室」迎来了一位特别的嘉宾 —— 广东珠江投资股份有限公司产品研发及创新管理中心联席总经理/优设创研院华南院第一届理事长韩东航先生。 扎根地产行业20余年间，韩东航先生曾在万科、招商局地产、仁恒置业等头部地产担纲重要职位，从设计师转换至设计管理者，其深入研究地产产品的全生命周期，在住宅、公寓、商业综合体等领域具有丰富经验及心得。 此次DESIGN TRENDS 设计趋势特别访谈，将尝试从其视角切入，探讨身处于土地红利和金融红利褪去的后地产时代，面对数字化人工智能等新兴科技的冲击，地产人应当如何迎接挑战，开创新时代。 韩东航先生，拥有20多年的从业经验，曾任职万科、招商局地产、仁恒置业等头部地产。对于住宅、公寓、商业综合体等地产产品全生命周期的客户体验、研发设计、规划配套、工程管理、成本管控及后期运营等，具有丰富经验及心得。 # 01 新地产时代， 房企需要坚持长期主义 “建筑，是凝固的音乐。”德国哲学家谢林在其《艺术哲学》如是说道。歌德、黑格尔、雨果、贝多芬......无数先贤都曾表达过有关建筑与音乐的关系。成长于艺术世家的韩东航便是在建筑与音乐的熏陶下，走上了设计的职业道路。 21世纪初，伴随着国务院发布有关中国房地产市场的一系列利好举措，我国房地产业成为了国民经济的支柱产业。彼时，刚刚从大学毕业的韩东航，作为万千生力军的一员，投身于高速前进的行业热浪之中。 “当时在深圳的设计大潮之下，我真正地开始将学校的理论知识与实际的设计经验结合起来。一路走来，先后经历了万科、招商、仁恒三家不同性质的房地产企业，逐渐由一名设计师转换为设计管理者的角色。”韩东航说道。 在房地产行业的“黄金时代”，万科、保利、中海、金地、招商、富力、雅居乐等头部企业纷纷布局全国，并依托住宅、公寓、商业综合体等不同领域实现飞跃。 然而，自2016年国家开始提倡“房住不炒”等相关规范并发布多项宏观调控政策以来，尤其是2020年疫情之后，行业日益走向深水区。在这一形势之下，越来越多房企提出以“轻资产、重运营”进行企业的转型升级。 韩东航表示，从目前的市场现状来看，房地产行业看似走到了一个所谓的“后地产时代”，但同时也是“新地产时代”。“我认为，房地产本身作为固定资产的投入，无论是重资产，还是轻资产，都具备存在的必要性。因此，未来行业将会划分为不同的赛道，通过重资产与轻资产的比例不同来决定各自的生存方式。” 在新时代背景下，韩东航进一步分析道，“如果是重资产，一定要坚持长期主义，通过运营、通过品牌来调动资产的活跃度，实现稳定且有效的市场转化与盈利。” 仁恒梦公园 - # 02 从住宅的标准化 到设计的场景化与体验感 回望房企快速扩张、规模化发展的年代，住宅的标准化与模块化是市场竞争中的决胜策略之一。近年来，随着土地红利和金融红利逐渐褪去，地产人开始意识到要想持续占据消费者的心智，产品力将会是未来设计的关键。 “目前，珠江投资已持续3年迭代丰富‘珠江心品’产品力专题，曾创下广州•珠江铂世湾和珠海•珠江国际金融中心热销的佳绩。”作为产品研发及创新管理中心联席总经理的韩东航称，在“珠江心品”的迭代上，他们主要从三个方面切入： 第一，市场。即基于客户反馈、调研对标周边与同行竞品，对产品进行辩证的提升； 第二，产品的全生命周期。“珠江心品”将市场端、产品端、招标采购端、工程端等多个专业视为一个整体来看待，实现以产品为中心的全产业链条迭代； 第三，成本。尽可能在成本可控的范围内，做到让客户购买的产品有“物有所值，物超所值”的消费体验。 珠海•珠江国际金融中心 图源网络 - 此外，韩东航认为，“珠江心品”之所以有强大的市场表现力，是因为他们在产品设计的过程中，始终紧紧围绕“客户体验”与“场景营造”两个主题。其一，是强调客户在归家与入户的过程中不断有真实和个性化的体验感；其二，是在户型设计中，为客户营造十余种生活场景，以建立空间与客户的情感共鸣。 “在盛行体验式经济的今天，尤其是面对崛起的Z世代消费群体，我相信，‘体验感’与‘场景化’将依旧是我们不断提升产品力的关键。”韩东航分享道。 与此同时，面对ChatGPT人工智能等高新科技的兴起，韩东航说道：“科学技术一定会是我们未来为产品赋能的重点。在产品上，科学技术从设计思考到真正落地需要一个周期去实现，对于地产行业的影响也将会呈现出一个周期性的特征。随着科技发展和智能应用的不断进化，‘珠江心品’也一定会在产品硬件上提前做好预备工作，适应新的变化、服务好客户、创造更多价值。” # 03 从城市视角把握产品命脉 打造穿越周期的生命力 城市的发展，关乎着城市里小至一间房子，大到一栋摩天大楼的生长。在城市化进程来到以存量规划为主的当下，设计应当如何为产品赋能，为城市赋能？ 对此，珠江投资提出从城市视角把握产品命脉，打造穿越周期的产品力。其致力于从城市视角出发，围绕土地基因、城市脉络及文化价值等维度去赋能产品，让客户拥有土地归属感的同时，用产品引领客户生活，打造真正穿越周期的项目，并担负共建城市的责任。 在具体的研发产品过程中，韩东航认为，可以从三个方面思考：首先，在产品设计上，无论是在具体指标上，还是在形态上，都要满足城市的整体发展方向与规划原则；其次，在建筑设计上，要从城市天际线、建筑材料选择、规划布局等不同维度考虑到整个城市形象，让产品更好地融入到城市景观之中；最后，无论是住宅项目、商业项目，还是康养项目，配套设施都要做到不仅为社区服务，而且为城市服务。 从惠仁康养国际社区，到广州从化的珠江国际生命健康城项目，珠江投资在康养业务板块上频频发力。在韩东航看来，根据中国目前的人口结构发展，老龄化社会是必然到来的趋势之一。“当我们做康养项目的时候，我们首先要考虑的是如何真正做到为老年人服务，我们的产品能够为老年人带来什么？同时，还需要从护理方的角度切入，如何实现他们的陪伴需求等。” 此外，面对“新时代、新商业、新体验”的未来商业综合体设计，韩东航亦提出，“作为城市综合体的一部分，商业综合体是将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱等城市生活空间的三项以上功能进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、互惠互利的能动关系，从而形成的一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体。因此，设计管理者要能够更精准地提炼设计要素，以真正解决商业综合体切实存在的问题。” 北京•珠江御景湾 图源网络 - 成都•珠江新城项目 图源网络 - — 关于城市，冯骥才说：“城市，你若把它视为一种精神，就会尊敬它，保护它，珍惜它；你若把它仅仅视为一种物质，就会无度地使用它，任意地改造它，随心所欲地破坏它。” 房地产行业，在过去四十余年间，从粗放式发展到品质化提升，不断刷新着中国城市形象。从某个方面来看，其在促进中国经济发展的同时，亦承担起了“共建城市形象、创造城市未来”的社会责任。 韩东航作为扎根行业二十余年的从业者之一，始终秉持着对设计的不变初心，怀抱着对城市的美好创想，成为城市发展的共建者与创新引领者。 以实现城市品质人居生活为出发点，「DESIGN TRENDS设计趋势」以设计为链接，发现趋势、探索产品力，赞颂中国好设计。 我们坚持设计的人文理想，定义在地产、设计与大家居领域，以全球化视野挖掘商业环境，以专业的设计产品力逻辑来经营该平台。我们鼓励推陈出新的研发，真正为人居环境提供优秀的解决方案；我们关注在设计领域钻研与精耕的人物，让专业者输出有价值的观点；我们报道优秀的地产产品体系、建筑设计、景观设计、室内与软装设计作品。 高屋建瓴，深刻追溯 回顾过去，正视当下，看见未来 翻开《DT趋势人物》访谈集，你将迅速发现这是一座扎根地产设计领域横跨行业上下游产业链研究的智库，我们与活跃在海内外地产、设计界一线的领军人物展开深入对话，回溯成功企业发展历程，发现与分析前沿信息，同时呈现具有创新意义的行业思考。 # 策划 总编 / Melody 产品总监 / Jeff 华南主编 / Nina Fang 原创内容，非授权不可转载
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